Od dziś „czyszczenie kamienic” przestępstwem – większa ochrona nękanych lokatorów!

Od dziś, 16.01.2016 r., lokatorzy nękani i zmuszani do opuszczenia mieszkań przez właścicieli kamienic będą podlegali większej ochronie. W czwartek wchodzi w życie nowela prawa karnego i budowlanego wprowadzająca takie rozwiązania, które mają lepiej chronić lokatorów kamienic.

Właściciele kamienic często utrudniają lokatorom korzystanie z zajmowanych mieszkań: wyłączają prąd, ogrzewanie, odłączają dostęp do wody, dewastują budynek czy niszczą jego części wspólne, np. poprzez usuwanie drzwi i okien. O takich sprawach było głośno. Często też właściciele wynajmowali tzw. „czyścicieli kamienic”, tj. osoby, które stale dokuczając lokatorom, prowadzili do ich wyprowadzki.

Dziś kodeks karny wprowadził karę za nowy typ przestępstwa stosowania wobec kogoś innej przemocy niż bezpośrednia w sposób uporczywy lub "istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego". Przewidziana kara to do 3 lat pozbawienia wolności. Występek ma być ścigany na wniosek pokrzywdzonego.

Zmiany pojawią się też w Prawie budowlanym oraz Kodeksie postępowania w sprawach o wykroczenia.

W prawie budowlanym dodano przykładowo przepis, że budynki powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli w przypadku zgłoszenia przez lokatorów dokonania "nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń".

Gdy stwierdzi się takie naruszenia uniemożliwiające lub znacznie utrudniające  użytkowanie w celach mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakaże przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja ta podlega natychmiastowemu wykonaniu. Naruszyciel, który nie zastosuje się do decyzji, może zostać ukarany mandatem do 2 tys. zł.]

Z kolei wykroczeniem od 07.01.2016 r. stanie się też nieprzeprowadzenie kontroli obiektu przez jego właściciela lub zarządcę, gdy zgłoszono, że w obiekcie dokonano nieuzasadnionej ingerencji lub naruszenia.

Budowa urządzeń przesyłowych na podstawie decyzji budowlanych nie przesądza o dobrej wierze - uchwała SN

Z bardzo ciekawym pytaniem zwrócił się do SN jeden z Sądów Okręgowych, mianowicie:

czy zakład energetyczny, który objął w posiadanie służebność przesyłu, w wyniku realizacji inwestycji przesyłowej, która przebiegała przez cudzą nieruchomość, co do której wydano decyzje administracyjne o lokalizacji linii przesyłowej i pozwolenie budowlane, choć bez uzyskania stosownego zezwolenia w trybie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z 1985 r., objął to posiadanie w dobrej, czy złej wierze?

Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że kwestia tego, czy zakład prowadzący przedsiębiorstwo przesyłowe uzyskał stosowne zezwolenia i decyzje budowlane, nie ma znaczenia dla stwierdzenia tego, czy posiadał służebność w dobrej, czy złej wierze. 

Obecnie też o dobrej, czy złej wierze nie decyduje to, czy przedsiębiorca ma pozwolenie budowlane (np. na budowę), zgodnie z Prawem budowlanym nie musi być przecież nawet właścicielem, czy posiadaczem gruntu - musi dysponować nieruchomością na cele budowlane. 

Dla przypomnienia służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, co ma znaczenie przy liniach przesyłowych... 

Nowy właściciel nie możne żądać wygaśnięcia decyzji o nakazie zamurowania okien, wydanej na rzecz poprzedniego właściciela.

Sprawa wyglądała następująco.

Organ administracyjny wydał decyzję, której nakazał Pani Joli zamurowanie okien w domu. Sprawa przeciągnęła się przez kilka instancji, a więc parę lat. Następnie Pani Jola sprzedała ten dom Panu Jurkowi, ten zaś wystąpił do organu o wydanie decyzji o wygaśnięciu decyzji o nakazie zamurowania okien, tłumacząc iż wobec zmiany właściciela domu, stała się ona bezprzedmiotowa.

Sprawą zajęły się dwa organy instancyjne, niestety bez pomyślności dla nowego właściciela, ostatecznie sprawę rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, który podtrzymał zdanie organów. Stwierdził, że bezprzedmiotowość decyzji organu nadzoru budowlanego nie może wynikać z faktu zmiany właściciela budynku. W ocenie sądu, zmiana ta nie spowodowała ustania prawnego bytu żadnego z istotnych elementów stosunku materialnoprawnego wykreowanego decyzją organu nadzoru budowlanego. Natomiast kwestia, czy nowy właściciel wiedział o nakazie rozbiórki pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Sąd zaznaczył, że skarżącemu jako nabywcy nieruchomości, przysługuje jedynie roszczenie cywilnoprawne dochodzone na drodze postępowania przed sądem powszechnym.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 30 czerwca 2015 r.  (sygn. akt II SA/Łd 1245/14).

Umowa o dobrym sąsiedztwie - po co komu spory inwestorów/deweloperów?

W obrocie wykształcił się pewien typ umowy nienazwanej, czyli umowy o dobrym sąsiedztwie. 

Dotyczy ona stosunków pomiędzy dwoma (lub więcej) inwestorami budowlanymi (np. deweloperami), którzy realizują inwestycję budowlaną po sąsiedzku. Nierzadko bywa tak, że dwóch przedsiębiorców w tym samym czasie na sąsiadujących działkach planuje i realizuje inwestycję. Rodzi to przeważnie ogromne spory i generuje utrudnianie sobie prowadzenia biznesu, począwszy od skarżenia decyzji o pozwoleniu na budowę, czy ustalenia warunków zabudowy. Wiadomo, że prowadząc prace na jednej działce, oddziałuje się na działkę sąsiednią, istnieje potrzeba uzyskiwania decyzji w sprawie zajęcia pasa drogowego przez obu inwestorów. 

Jednakże rozsądnie myślący przedsiębiorca wie, że prowadzenie sporów sądowych i administracyjnych na dalszą metę się nie opłaca. 

Dlatego lepiej - myśląc na przyszłość - uregulować przyszłe stosunki "sąsiedzkie" i pójść sobie na rękę. W tym celu zawiera się właśnie umowy o dobrym sąsiedztwie. 

Umowa taka powinna określać zasady wzajemnej współpracy, obowiązki, prawa, określenie ustępstw, a także często zobowiązania do niezaskarżania decyzji i pozwoleń wydanych na rzecz sąsiada i nieprowadzenia sporów sądowych. 

Dzięki temu w sposób niezakłócony obie strony mogą zrealizować swoje inwestycje, nie wdają cię w długoletnie spory sądowe. A sprawy, np. o ustaleniu warunków zabudowy potrafią toczyć się i po 8 lat. 

Warto też zastrzec w takiej umowie kary umowne, co będzie spełniało funkcje prewencyjne, aby sąsiadowi nie opłacało się wojować z sąsiadem...

Nieważna umowa o podwykonawstwo nie oznacza braku wynagrodzenia!

W sprawie umów o roboty budowlane i podwykonawstwo.

Prowadzę działalność gospodarczą, taką małą firmę budowlaną, zatrudniam kilka dosłownie osób. W ubiegłym roku wykonywaliśmy dla jednego z wykonawców roboty budowlane, polegające na ocieplaniu stropodachów w budowanym bloku. Roboty zostały zrealizowane, zdane protokołem końcowym bez uwag, jednakże wykonawca nie chce nam zapłacić faktury. Zgłosiłem się z problemem także do inwestora, ten stwierdził, że nic nie wiedział o podwykonawstwie, nie wyraził nigdy zgody, a ich prawnik stwierdził, że umowa była więc nieważna. Dodał też, że na pewno za wykonawcę nie zapłacą. Co ja mam robić w takiej sytuacji, muszę zapłacić swoim ludziom zaległe pensje. <Mati>

Szanowny Panie, istotnie do ważności umowy o roboty budowlane pomiędzy wykonawcą, a podwykonawcami i dalszymi podwykonawcami jest potrzebna zgoda inwestora i zachowanie formy pisemnej tej umowy (1). Ustawodawca chcąc zabezpieczyć interesy majątkowe podwykonawców, często mniejszych firm i słabszych na rynku wprowadził regulację, wedle której zgoda inwestora będzie powodować powstanie solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia za wykonane prace. Oznacza to, że gdy wykonawca nie zapłaci podwykonawcy faktury, ten ostatni będzie mógł skierować żądanie zarówno do wykonawcy, jak i inwestora. W przypadku nieważności umowy, czy to niezawarcia jej w formie pisemnej, czy bez zgody inwestora ochrona podwykonawców nadal przysługuje, jednakże na innych podstawach. Nie da się ukryć, że inwestor, który odebrał prace został wzbogacony, wykonawca zaś być może też otrzymał wynagrodzenie od inwestora (2). Jedynym zubożonym w całej sprawie będzie podwykonawca. Ostatnio Sąd Najwyższy wypowiedział się słusznie, że podwykonawca może skierować żądanie i do wykonawcy i do inwestora, a to na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu (3). Przecież wykonał Pan swoje roboty w przeświadczeniu, że spełnia ciążące na Panu zobowiązanie, choć umowa okazała się nieważna. Podsumowując albo będzie Pan musiał udowodnić, że inwestor wiedział o pracach budowlanych (choćby wpisy w dzienniku budowy, zaakceptowany przez niego protokół odbioru prac), a więc zaakceptował podwykonawstwo w sposób dorozumiany, albo może Pan wystąpić o zapłatę przeciwko inwestorowi i wykonawcy z tytuł nienależnego świadczenia, którego okazało się być nieważnym. Życzę powodzenia w dochodzeniu swoich należności. Na przyszłość proszę zadbać zawsze o zawarcie umowy o podwykonawstwo w formie pisemnej i uzyskanie zgody inwestora najlepiej przed rozpoczęciem prac, jeśli to niemożliwe, to także w trakcie ich wykonywania. Pozdrawiam!