Ustawa deweloperska, mimo swej "nowoczesności" nie ustala niestety statusu nabywcy lokalu od dewelopera w okresie pomiędzy protokolarnym odbiorem lokalu (kluczy) a zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia na nabywcę.
Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawiera definicję "nabywcy", konsekwentnie się nią posługując, lecz bez sprecyzowania stosunku nabywcy do jeszcze niewyodrębnionego lokalu.
Nabywcą - wedle ustawy - jest osoba fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią praw:
- odrębnej własności lokalu mieszkalnego;
- własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
W istocie umowa deweloperska dotyczy rzeczy przyszłej, nieistniejącej jeszcze w dacie jej zawarcia. Nawet to, że doszło do odebrania lokalu nie oznacza, że lokal - jako nieruchomość - w sensie prawnym istnieje. Dopóki lokal nie zostanie wyodrębniony i nie zostanie przeniesiona na nabywcę jego własność - lokal nie jest jeszcze rzeczą (nieruchomością lokalową).
Sprawa jest jeszcze bardziej zagmatwana z powodu konstytutywnego charakteru wpisu wyodrębnionego lokalu w księdze wieczystej. Chodzi o to, że zawarcie umowy docelowej w formie aktu notarialnego nie powoduje, że lokal staje się już wyodrębnioną nieruchomością lokalową - nie. Dopóki wpis nowego prawa (wyodrębnionej nieruchomości lokalowej) się nie uprawomocni - nieruchomość w sensie prawnym nie istnieje. Wówczas prawo przewiduje, że uprawomocnienie się wpisu działa wstecz do daty złożenia wniosku o wpis do księgi. Czyli przyjmuje się, że właściciel takiej "nieruchomości" staje się prawowitym właścicielem z datą wsteczną - z chwilą złożenia wniosku do KW. Do chwili uprawomocnienia się wpisu jego prawo ma charakter warunkowy. Zupełnie odmiennym tematem (o którym kiedyś napiszę) jest zagadnienie, czy taki właściciel może głosować nad uchwałami istniejącej już wspólnoty mieszkaniowej.
No i teraz pytanie: jaki nabywca lokalu ma status do rzeczy (status prawnorzeczowy), tj. do niewyodrębnionego lokalu?
Nie jest jeszcze właścicielem - nie może nawet nim być, bo lokal w sensie prawnym jeszcze nie istnieje, choć może sobie taki nabywca już tam mieszkać, płacić "czynsz", etc..
Odbiór lokalu (wydanie kluczy) stanowi wprowadzenie nabywcy w posiadanie i władanie lokalem. Przeniesienie posiadania następuje przez faktyczne wydanie rzeczy. Takim wydaniem jest również wydanie symboliczne, np. wydanie kluczy (traditio clavium), które dają faktyczną władzę nad rzeczą. Odbiór, wydanie lokalu - np. poprzez przekazanie kluczy - nie jest bez znaczenia prawnego. Gdy deweloper mówi "to nie miało znaczenia, mieliście tylko wykończyć mieszkanie", to mówi nieściśle, bądź nie do końca prawdę.
I teraz opcje:
1.Użyczenie (posiadanie zależne).
Niektórzy twierdzą, że mamy do czynienia ze stosunkiem najbardziej zbliżonym do umowy użyczenia. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Wspomina się, że podstawą będą niekiedy dodatkowe postanowienia umowy deweloperskiej, okreśłające na dodatkowe obowiązki - zasady prowadzenia prac wykońćzeniowych, partycypacji w kosztach utrzymania lokalu, ponoszenia opłat za media.
Przykładowo:
- J. Wszołek, Umowa deweloperska. Zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013;
- B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń, WKP 2012;- A. Damasiewicz, M. Olczyk, S. Szuster, M. Wyrwiński, Umowy deweloperskie, Warszawa 2006.
Jak wówczas określić zakres uprawnień nabywcy? Reguluje je m.in.:
- art. 712 § 1 kc: Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
- § 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.
- art. 713 kc: Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;
- art. 714 kc: Biorący do używania jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.
2. Posiadanie samoistne.
Inni z kolei, że w grę wchodzi posiadanie samoistne. Wówczas dokonanie odbioru wiąże się z wydaniem nieruchomości nabywcy i uzyskaniem przez niego statusu posiadacza samoistnego nieruchomości. W tej koncepcji pojawia się wręcz teza taka, że nawet jeśli doszło do protokolarnego odbioru lokalu, a lokal został nadal w dyspozycji dewelopera, to dochodzi do przeniesienia posiadania samoistnego na nabywcę, a deweloper staje się jeśli nie posiadaczem zależnym, to nawet dzierżycielem.
Przykładowo:- A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012.
Łatwo się tą koncepcją przekonać czytając choćby prod. R. Strzelczyka, który przekonuje, że posiadanie właścicielskie (samoistne) występuje nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wtedy, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada tak jakby był jej właścicielem (R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, Warszawa 2012).
Nawet Sąd Najwyższy stwierdził, że objęcie rzeczy w posiadanie samoistne oznacza uznanie się z przyczyn usprawiedliwionych za właściciela albo choćby chęć władania rzeczą dla siebie jak właściciel, wiedząc, że nie jest się właścicielem (postanowienie SN z 5.11.2009 r., I CSK 82/09).
Tak mogłoby być w sytuacji nabywcy, który odebrał lokal, zapłacił za niego kupę pieniędzy, wykończył bardzo drobiazgowo. I wie, że jeszcze nie jest właścicielem, ale usprawiedliwione przyczyny (właśnie wymienione) pozwalają mu na czucie się właścicielem.
Niestety przyjęciu tej opcji (moim zdaniem najlepszej) sprzeciwia się linia orzecznicza SN, wedle której niemożliwe jest zasiedzenie niewyodrębnionego lokalu, tj. nieruchomości jeszcze nieistniejącej (postanowienie z 6.05.1980 r., III CRN 45/80; uchwała SN z 15.03.1989 r., III CZP 14/89; uchwała SN z 08.09.1993 r., III CZP 115/93; postanowienie SN z 21.01.2009 r., III CSK 229/08).
I faktycznie, skoro nieruchomość może zasiedzieć wyłącznie posiadacz samoistny. To skoro nie można zasiedzieć niewyodrębnionego lokalu, to nabywca nie może być posiadaczem samoistnym.
3. Dzierżenie.
Jeszcze inna opcja statusu nabywcy lokalu przed jego wyodrębnieniem i przeniesieniem własności oparta jest na konstrukcji dzierżenia i wówczas taki nabywca jest tzw. dzierżycielem. Dzierżenie określane jest niekiedy jako "władztwo zastępcze", jest to sytuacja, gdy dzierżyciel faktycznie włada rzeczą, ale za kogoś innego. Czyli nie wykonuje władztwa w imieniu własnym, lecz cudzym. Przykładami dzierżycieli są zarządcy, pełnomocnicy, przedstawiciele ustawowi. Nie podlega ono ochronie sądowej, nie stanowi tytułu prawnego.
Paradoksalnie za taką opcją opowiedział się Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń, mianowicie w wyroku z 20.03.2002 r., V CKN 948/2000, OSP 2003, nr 1, poz. 6.
Z oczywistych względów stanowisko to zostało powszechnie skrytykowane (m.in. glosa M. Krajewskiego) jest po prostu absurdalne.
Na chłopski rozum, trudno uwierzyć, aby nabywca wykańczał lokal w imieniu dewelopera, nie dla siebie, zważywszy, że zawarł umowę deweloperską i wpłacił gruby pieniądz.
Trudno zatem rozstrzygnąć, która opcja najbardziej przystaje do statusu prawnego nabywcy lokalu. Mając oczywiście do wyboru dwie pierwsze opcje.
Niezależnie jednak od charakteru posiadania, czy to będzie samoistne, czy zależne, posiadanie jest w prawie chronione. Roszczenia posesoryjne nie są zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, co się może przydać w walce z deweloperem, który pragnie coś usunąć w lokalu, bo mu się nie podoba (abstrahując od jego roszczeń negatoryjnych, o czym innym razem).
Przeciwko naruszycielowi posiadania przysługuje posiadaczowi roszczenie:
- o przywrócenie stanu poprzedniego;
- o zaniechanie naruszeń.
Najważniejsze przepisy dla nabywcy lokalu od dewelopera, w potencjalnej "wymianie zdań" z deweloperem:
Art. 341 kc: Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.
Art. 342 kc: Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.
Art. 343 § 1 kc: Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób.
Temat ciekawy i nierozstrzygnięty.
Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawiera definicję "nabywcy", konsekwentnie się nią posługując, lecz bez sprecyzowania stosunku nabywcy do jeszcze niewyodrębnionego lokalu.
Nabywcą - wedle ustawy - jest osoba fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią praw:
- odrębnej własności lokalu mieszkalnego;
- własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
W istocie umowa deweloperska dotyczy rzeczy przyszłej, nieistniejącej jeszcze w dacie jej zawarcia. Nawet to, że doszło do odebrania lokalu nie oznacza, że lokal - jako nieruchomość - w sensie prawnym istnieje. Dopóki lokal nie zostanie wyodrębniony i nie zostanie przeniesiona na nabywcę jego własność - lokal nie jest jeszcze rzeczą (nieruchomością lokalową).
Sprawa jest jeszcze bardziej zagmatwana z powodu konstytutywnego charakteru wpisu wyodrębnionego lokalu w księdze wieczystej. Chodzi o to, że zawarcie umowy docelowej w formie aktu notarialnego nie powoduje, że lokal staje się już wyodrębnioną nieruchomością lokalową - nie. Dopóki wpis nowego prawa (wyodrębnionej nieruchomości lokalowej) się nie uprawomocni - nieruchomość w sensie prawnym nie istnieje. Wówczas prawo przewiduje, że uprawomocnienie się wpisu działa wstecz do daty złożenia wniosku o wpis do księgi. Czyli przyjmuje się, że właściciel takiej "nieruchomości" staje się prawowitym właścicielem z datą wsteczną - z chwilą złożenia wniosku do KW. Do chwili uprawomocnienia się wpisu jego prawo ma charakter warunkowy. Zupełnie odmiennym tematem (o którym kiedyś napiszę) jest zagadnienie, czy taki właściciel może głosować nad uchwałami istniejącej już wspólnoty mieszkaniowej.
No i teraz pytanie: jaki nabywca lokalu ma status do rzeczy (status prawnorzeczowy), tj. do niewyodrębnionego lokalu?
Nie jest jeszcze właścicielem - nie może nawet nim być, bo lokal w sensie prawnym jeszcze nie istnieje, choć może sobie taki nabywca już tam mieszkać, płacić "czynsz", etc..
Odbiór lokalu (wydanie kluczy) stanowi wprowadzenie nabywcy w posiadanie i władanie lokalem. Przeniesienie posiadania następuje przez faktyczne wydanie rzeczy. Takim wydaniem jest również wydanie symboliczne, np. wydanie kluczy (traditio clavium), które dają faktyczną władzę nad rzeczą. Odbiór, wydanie lokalu - np. poprzez przekazanie kluczy - nie jest bez znaczenia prawnego. Gdy deweloper mówi "to nie miało znaczenia, mieliście tylko wykończyć mieszkanie", to mówi nieściśle, bądź nie do końca prawdę.
I teraz opcje:
1.Użyczenie (posiadanie zależne).
Niektórzy twierdzą, że mamy do czynienia ze stosunkiem najbardziej zbliżonym do umowy użyczenia. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Wspomina się, że podstawą będą niekiedy dodatkowe postanowienia umowy deweloperskiej, okreśłające na dodatkowe obowiązki - zasady prowadzenia prac wykońćzeniowych, partycypacji w kosztach utrzymania lokalu, ponoszenia opłat za media.
Przykładowo:
- J. Wszołek, Umowa deweloperska. Zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013;
- B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń, WKP 2012;- A. Damasiewicz, M. Olczyk, S. Szuster, M. Wyrwiński, Umowy deweloperskie, Warszawa 2006.
Jak wówczas określić zakres uprawnień nabywcy? Reguluje je m.in.:
- art. 712 § 1 kc: Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
- § 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.
- art. 713 kc: Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;
- art. 714 kc: Biorący do używania jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.
2. Posiadanie samoistne.
Inni z kolei, że w grę wchodzi posiadanie samoistne. Wówczas dokonanie odbioru wiąże się z wydaniem nieruchomości nabywcy i uzyskaniem przez niego statusu posiadacza samoistnego nieruchomości. W tej koncepcji pojawia się wręcz teza taka, że nawet jeśli doszło do protokolarnego odbioru lokalu, a lokal został nadal w dyspozycji dewelopera, to dochodzi do przeniesienia posiadania samoistnego na nabywcę, a deweloper staje się jeśli nie posiadaczem zależnym, to nawet dzierżycielem.
Przykładowo:- A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012.
Łatwo się tą koncepcją przekonać czytając choćby prod. R. Strzelczyka, który przekonuje, że posiadanie właścicielskie (samoistne) występuje nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wtedy, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada tak jakby był jej właścicielem (R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, Warszawa 2012).
Nawet Sąd Najwyższy stwierdził, że objęcie rzeczy w posiadanie samoistne oznacza uznanie się z przyczyn usprawiedliwionych za właściciela albo choćby chęć władania rzeczą dla siebie jak właściciel, wiedząc, że nie jest się właścicielem (postanowienie SN z 5.11.2009 r., I CSK 82/09).
Tak mogłoby być w sytuacji nabywcy, który odebrał lokal, zapłacił za niego kupę pieniędzy, wykończył bardzo drobiazgowo. I wie, że jeszcze nie jest właścicielem, ale usprawiedliwione przyczyny (właśnie wymienione) pozwalają mu na czucie się właścicielem.
Niestety przyjęciu tej opcji (moim zdaniem najlepszej) sprzeciwia się linia orzecznicza SN, wedle której niemożliwe jest zasiedzenie niewyodrębnionego lokalu, tj. nieruchomości jeszcze nieistniejącej (postanowienie z 6.05.1980 r., III CRN 45/80; uchwała SN z 15.03.1989 r., III CZP 14/89; uchwała SN z 08.09.1993 r., III CZP 115/93; postanowienie SN z 21.01.2009 r., III CSK 229/08).
I faktycznie, skoro nieruchomość może zasiedzieć wyłącznie posiadacz samoistny. To skoro nie można zasiedzieć niewyodrębnionego lokalu, to nabywca nie może być posiadaczem samoistnym.
3. Dzierżenie.
Jeszcze inna opcja statusu nabywcy lokalu przed jego wyodrębnieniem i przeniesieniem własności oparta jest na konstrukcji dzierżenia i wówczas taki nabywca jest tzw. dzierżycielem. Dzierżenie określane jest niekiedy jako "władztwo zastępcze", jest to sytuacja, gdy dzierżyciel faktycznie włada rzeczą, ale za kogoś innego. Czyli nie wykonuje władztwa w imieniu własnym, lecz cudzym. Przykładami dzierżycieli są zarządcy, pełnomocnicy, przedstawiciele ustawowi. Nie podlega ono ochronie sądowej, nie stanowi tytułu prawnego.
Paradoksalnie za taką opcją opowiedział się Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń, mianowicie w wyroku z 20.03.2002 r., V CKN 948/2000, OSP 2003, nr 1, poz. 6.
Z oczywistych względów stanowisko to zostało powszechnie skrytykowane (m.in. glosa M. Krajewskiego) jest po prostu absurdalne.
Na chłopski rozum, trudno uwierzyć, aby nabywca wykańczał lokal w imieniu dewelopera, nie dla siebie, zważywszy, że zawarł umowę deweloperską i wpłacił gruby pieniądz.
Trudno zatem rozstrzygnąć, która opcja najbardziej przystaje do statusu prawnego nabywcy lokalu. Mając oczywiście do wyboru dwie pierwsze opcje.
Niezależnie jednak od charakteru posiadania, czy to będzie samoistne, czy zależne, posiadanie jest w prawie chronione. Roszczenia posesoryjne nie są zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, co się może przydać w walce z deweloperem, który pragnie coś usunąć w lokalu, bo mu się nie podoba (abstrahując od jego roszczeń negatoryjnych, o czym innym razem).
Przeciwko naruszycielowi posiadania przysługuje posiadaczowi roszczenie:
- o przywrócenie stanu poprzedniego;
- o zaniechanie naruszeń.
Najważniejsze przepisy dla nabywcy lokalu od dewelopera, w potencjalnej "wymianie zdań" z deweloperem:
Art. 341 kc: Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.
Art. 342 kc: Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.
Art. 343 § 1 kc: Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób.
Temat ciekawy i nierozstrzygnięty.
1 komentarz:
Solidnie napisane. Pozdrawiam i liczę na więcej ciekawych artykułów.
Prześlij komentarz