Gdy deweloper nie jest wpisany do księgi wieczystej jako zarządca....

Deweloper zarządza nieruchomością nowopowstałej wspólnoty? Gdy wzmianka o tym nie zostanie wpisana do działu III księgi wieczystej nieruchomości, domniemuje się, że zarząd jest ustawowy i dalej wykonuje go wspólnota.

Wynika to z art. 18  ustawy o własności lokali.

Informacja o tym, w jaki sposób sprawowany jest zarząd nieruchomością wspólną (bez względu na to, czy określono to w umowie właścicieli lokali), podlega obowiązkowemu wpisowi do księgi wieczystej. Przepisy regulują kwestię taką, że podjęta na podstawie tego przepisu uchwała właścicieli lokali stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, gdzie w razie powierzenia zarządu osobie prawnej lub fizycznej wpisuje się osobę zarządcy, co wynika już z art. 24 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a w razie uregulowania sposobu zarządu w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej powinien wskazać także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokalu, do ustalenia umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może dojść już w pierwszym akcie (notarialnym) przewłaszczenia (zbycia) lokalu. Tak wprowadzony sposób zarządu nieruchomością wspólną wiąże każdego kolejnego nabywcę lokalu (art. 18 ust. 2 u.w.l.), niezależnie od tego, czy sposób zarządu został ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Jeżeli w księdze wieczystej nie ujawniono tego, że zarząd nieruchomością wspólnym powierzyło się zarządcy (tu np. deweloperowi), domniemywa się, że obowiązuje zarząd wykonywany na podstawie ustawy o własności lokali lub ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 27 ust. 2 u.s.m.) albo (zgodnie z art. 19 u.w.l.) na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.

Domniemanie to jednak można obalić. Obalenie domniemania może nastąpić w każdym procesie sądowym, gdzie dla rozstrzygnięcia konieczna jest odpowiedź na pytanie: jaki sposób zarządzania obowiązuje. Deweloper (albo wspólnota) mogłaby tego żądać przykładowo w procesie o ustalenie stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.) - sposobu zarządu w danej nieruchomości.

Przykład:

Deweloper narzucił, że sprawuje zarząd nieruchomością wspólną przez 3 lata od wyodrębnienia się pierwszego lokalu. Coś naknocił, coś nabroił i się zwija. Członkowie wspólnoty żądają naprawienia szkody, a deweloper umywa ręce twierdząc, że przecież nie ma i nie było ujawnionego go jako zarządca nieruchomości w księdze wieczystej. Wtedy sąd w sprawie o odszkodowanie albo w procesie o ustalenie stosunku prawnego – będzie musiał tę kwestię ustalić.